当ブログでは、Z世代に向けて、QOLが上がる情報やコスパよく生きる方法を積極的に発信している。
なかでも今回は、生きていくためには欠かせない「住まい」のお話。大きな出費を伴うからこそ、”賢い”選択が求められる。
持ち家か賃貸か
「持ち家か、賃貸か」。SNSやネット上では、永遠のテーマとして議論が繰り広げられている。
このテーマについて、筆者は以前の記事で「条件付きの持ち家」派として議論の結論を出した。「家は将来設計が定まってから買う」という従来の価値観に捉われることなく、できる限り早く買った方が”お得”な時代であることを述べた。
実際、29歳以下の持ち家率は39.7%と、2000年代以降で最高となっている。大規模金融緩和による低金利政策や住宅ローン控除といった制度も後押しし、家は早いうちに買った方がよいと判断している傾向にあるようだ。
持ち家優遇の政策が、消費行動に影響を与えたんだね。
特に、都心や湾岸エリアの伸びは顕著で、一般人には手が届かない価格になりつつある。今、物件探しや新生活に向けた準備をしているなら、くれぐれも後悔しない選択をしたいところだ。
賃貸という選択肢
賃貸は自分が所有していない分「身軽」だ。これは賃貸の最も大きなメリットで、例えば1か月前に退去通知を出すだけで、簡単に契約を終了することが可能だ。
しかも、「借地借家法」という借主にとって大変有利な法律があり、よほどのことがない限り契約期間中に追い出されたりしない。簡単に家賃の値上げもできないため、借りている側からすれば、安心して暮らし続けることができる。
借地借家法とは、弱い立場に置かれがちな賃借人の保護を図ることを目的とした法律。民法の特別法としての位置付け。
また、家賃補助や社宅がある会社の場合には、毎月の支出額を軽減できる。こうした独自の特典・福利厚生は、賃貸でなければ利用できない場合がほとんどだ。
上記のメリットを最大限享受したければ、賃貸は良い選択肢となる。
持ち家という選択肢
ただ、多くの20代にとって有利なのは、持ち家だ。結婚前や、将来への見通しが立たない場合であっても、所有した方が”コスパがよい”ケースが多い。
「家は、結婚して、ある程度ライフプランが固まってから買うもの」という固定観念。そんな従来の価値観は一回捨てて欲しい。
そもそも賃貸における家賃は、「掛け捨て」の出費である。家賃は大家さんの財布を潤す一方で、自分の資産にはならない。退去時には、敷金の一部などを除いて手元に戻ってくることはない。
しかし、持ち家であれば自身の資産になる。例えば、5年前に3000万円で家を買ったとしよう。今3500万円で売れたとしたら、売却時に含み益を得ることができ、引っ越しも容易だ。（ここでは、いったん諸経費等は考慮しない。）
また、万が一値下がったとしても、残債割れさえ避けることができれば、売却時に現金を持ち出す必要はない。
「持ち家だと引っ越せなくなる」と考える人も多いが、資産性を意識した物件探しができていれば、そうした不安は払拭できる。その後に売却するもよし、グレードの高い家に引っ越すもよし。持ち家は、将来の人生の選択肢を増やすことができるのだ。
家を買っても、身動きはとれるのね！
持ち家のメリットは、資産性だけにとどまらない。グレードの高い家に住むことができれば、賃貸よりも日々の生活満足度は高くなる。もちろん、リノベーションをして自分好みの間取りや内装にすることだってできる。
コスパ良くQOLの高い暮らしを実現したいなら、持ち家は良い選択肢だ。
20代のうちに家を買いなさい〜失敗しない物件探し〜
賃貸と持ち家を比較したところで、まずは、多くの若年者におすすめできる「持ち家」にスポットをあててみたい。
マイホームは大きな買い物である以上、失敗は避けたいところ。万が一残債割れを起こしてしまうと、売るに売れないといった状況になりかねない。
そこで、失敗を避けるための”堅実な”マイホーム探しのポイントをお伝えしよう。
資産性の優先順位を上げよ
これまで何度も述べているように、住まいに対して「資産性」という視点を持つことは非常に重要だ。引っ越さざるを得なくなった時、家族構成が変わった時など、いざという時に身動きが取れるようにするためには、なにより”残債割れ”を避ける必要がある。
残債割れとは、ローンの残額よりも物件の価値が下回ってしまうこと。2000万円の借金が残っているのに、物件が1000万円の価値しかなければ、売却時に1000万円分を現金から持ち出す必要がある。
2000万円の借金が残っていたとしても、物件に2000万円の価値があれば、売却で得た資金でローンを全額返すことができる。
残債割れを避けるためには、世間一般の評価として人気のエリア・人気の物件を選んでおくことが大切だ。特に、再開発エリアや都心エリア、ターミナル駅の近くといった、需要が伸びそうな物件を選んでおくと手堅いだろう。
みんなが欲しがっているものは、高くても売れるね！
居住満足度を高めよ
同じコストを支払うのであれば、より快適な暮らしを送りたい。そう考えるのであれば、持ち家は非常におすすめだ。
当然ながら、賃貸は大家さんの収益性が最優先であるため、設備のグレードは低い場合が多い。賃貸で高いクオリティの物件を探していると、家賃を見てビックリするケースも多いだろう。
その点、持ち家であれば毎月の支払額を抑えつつ、よりグレードの高い設備を手にすることが可能だ。持ち家ならではの豪華な設備や共用部、利便性を享受できる物件を選ぶことで、QOLを大幅にアップさせることができる。
家を買うべきではない人
持ち家はコスパがよく、多くの人にとって良い選択肢になる一方、必ずしも全員におすすめできるものではない。ここからは、持ち家よりも賃貸がおすすめな人について見ていこう。
頻繁に転居がある
全国転勤など転居を伴う異動が頻繁にある場合や、5年以内に転居を予定している場合には賃貸がおすすめだ。
家を購入する場合は、物件価格のざっくり10%程度は初期費用としてかかってくる。そのため、あまりにも頻繁に買い替えると、手数料がかさむ可能性が高い。
短期での売却はおすすめできず、少なくとも数年程度は住み続ける前提で購入すべきといえる。
資産性の期待できない物件に住みたい場合
資産性が期待できないエリア・物件に住みたい、あるいは、住まなければいけない事情がある場合には、賃貸がおすすめだ。
持ち家は、資産性が期待できるからこそ出口戦略が立てられる。そのため、そもそも需要がなかったり、将来性が期待できない物件を掴んでしまうと、売却時に苦労することになる。
そうした地域・物件に住みたい場合は、はじめから賃貸を選択すべきといえる。
市場で評価されるものを買おう！
初期費用が手元にない人
持ち家は賃貸に比べて、圧倒的に初期費用がかかる。前述のとおり、物件価格の10%程度は現金で確保しておきたいところだ。
例えば、3000万円の物件を購入する場合であれば、300万円は手元に現金として置いておきたい。手元にこれだけの現預金がない場合には、株や債券といった他の資産から切り崩す必要がある。
また、この程度の資産を保有していない場合であれば、そもそも持ち家という選択肢は取れないため、まずは初期費用を貯めるところからはじめてみてほしい。
投資でハイリターンを狙いたい人
家探しで資産性を意識するように、マイホームは”投資の一環”だ。だからこそ、株や債券、暗号資産などを含めた自身のポートフォリオをもとに、適切なリスク分散・管理が必要だ。
ハイリスク・ハイリターンの投資に全力を注ぎたい人にとっては、マイホームは投資対効果が低いかもしれない。
ビットコインや高レバレッジ型の投資といった、より高いリターンが期待できるものに自身の資金を投下するため、マイホームなどの低リスクの投資をしないという判断はあってよいだろう。
若いうちから買うべき家とは
持ち家は多くの若年者におすすめできるが、実際に買うとなると、どんな物件を買えば良いのだろうか。
まず、大前提として「ゆとりを持った支払いができること」は重要だ。日々の生活を心穏やかに過ごすためには、家計を圧迫しすぎない支出額に留める必要がある。（一般論としては年収の7倍程度まで）
その上で、できる限り資産性に期待できる物件を探したい。マンションに限って言えば、以下の物件は資産性に期待しやすいといわれる。
- 都心・人気エリア
- 駅チカ
- タワーマンション
- 大規模マンション
もちろん自分自身が気に入った物件であることは必須だが、これらの条件を充すことができれば、将来性にも期待ができるだろう。
まとめ
賃貸では得られない居住満足度の高さを得ることができ、将来の自分の可能性も広げてくれる。持ち家は、多くの20代にとっておすすめの選択肢だ。
若いうちから「持ち家」という選択肢を、ぜひ検討候補に入れてみてはいかがだろうか。
